物業管理

曼徹斯特及倫敦物業管理服務

我們擁有超過二十年的物業管理經驗,一直與業主立案法團及業主委員會保持緊密合作,為旗下各管理物業的客戶提供優質的管理服務,以維持各物業項目的聲譽及價值。

  • 致力提高效率,及積極減低營運成本和風險
  • 確保客戶有安全舒適的居住環境
  • 協助營造和諧的居住環境
  • 能夠提供增值解決方案
  • 推廣節能策略
  • 提供專業的技術支援服務
  • 提供物業設施和管理制度改善計劃
  • 提供專業的財務預算及預測、物業資產維修和保養的規劃建議

取得管理權

若對於物業管理單位有所不滿,產權持有者可以接管物業管理權

新建案通常在出售前便已有指定的物業管理公司,相關規範在購買前就能夠預先了解而避免問題。然而,若對於自己房產當前的管理公司不滿意,英國法律允許住宅房產持有人以〝管理權〞(Right to Manage,RTM)影響物業管理的內容與流程。產權持有人能以各種理由採取RTM,包含當前管理公司的收費過高、管理成效不佳等等。無論是什麼理由,地主都不能拒絕房產持有人們要求RTM的權利。

乍聽之下似乎有點複雜,但只要依循正確流程執行,便有機會省下許多花費,尤其在較小的建案上更容易成功取得管理權。取得管理權後,房產持有人們有權指定新的物業管理公司,也可以選擇自行接管,因此將可以更清楚了解物業管理費的使用範疇與實際花費。

取得管理權(RTM)的流程:

取得管理權(RTM)的條件:

申請管理權的主要規定是地主不得為社會地主(social landlord),亦即地主不是政府單位或社會住宅。此外,以下3點也皆需符合才得以申請:

  • 2/3的公寓持有人所持有的產權年限需高於21年。
  • 需超過50%的房產持有人同意進行管理權。
  • 商業使用的房產比例不得高於25%。

設立管理公司 – RTM Company

管理權是由公司為名義行使其權利,而非個別房產持有人,通常稱為RTM公司。因此,在進行所有接管作業之前,通常必須要成立一間有限公司(Limited Company)。此公司需在英國工商局(UK Companies House)註冊為〝沒有股份的擔保有限公司〞(Private company limited by guarantee without share capital),並確認每一位產權持有人皆為權利相當的公司成員,而此公司也同時必須設有總監(Director)與秘書(Secretary)等職位。

向所有產權持有人發布通知 – 邀請通知書(Notice Inviting Participation)

一旦RTM公司成立了,必須對建案中的所有產權持有人發布通知,明確告知其參與管理權的機會、內容、流程以及最新進度。這項通知稱為〝邀請通知書〞(Notice Inviting Participation),必須採用書面通知,且有既定的格式。此通知不僅要發布給RTM公司的成員,也要發布給尚未同意加入RTM公司的產權持有人們。所有回覆通知的產權持有人都應被登記為RTM公司的成員,並登記於公司名冊上。

向地主發布接管通知(Notice of Claim)

邀請通知書發布的14天后,RTM公司得以對地主發出〝接管通知書〞(Notice of Claim)以表明接管建案物業管理權利的意圖。此項通知也必須要寄發給建案中的所有住戶,包含租戶。必須留意的是,求接管通知書也有規定的格式,若未正確依循法定格式,接管申請很可能失敗。然而一旦正確執行並符合法規,地主不能拒絕此項要求。

雖然沒有強制規定,但建議RTM公司能做好完善的規劃,包含在接手管理權後將如何管理建案的物業、是否會聘僱物業管理公司等等,此外,也建議向地主要求目前的管理資訊,像是財務報告、管理記錄等等。

進行接管

RTM公司有義務補償地主在接管過程所衍生的成本,在雙方協調確定日期後即可進行轉移作業。一旦RTM公司開始接管,地主也將成為該公司的成員之一,具備公司事務決策的完整參與及投票權。地主的投票權利取決於他所持有的房產、公寓或非住宅設施的比例,若地主並不持有房產而僅有地權,其投票權則至少有地主的一票。

轉移作業完成後,RTM公司可以委託一間新的物業管理公司負責營運整個建案,此時產權所有人們與住戶將有更完善的控制及監督的權利。通常RTM公司會每年召開會議,討論所有物業相關的事項與流程,以確保所有公司成員都滿意物業管理公司的服務。也因此產權所有人每年支付的物業管理費也能更加公開而透明。

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